Paano magsangla ng isang apartment at makakuha ng pera sa 2022: sunud-sunod na mga tagubilin na may payo ng eksperto

Kasunod ng sitwasyon sa ekonomiya, pinapalambot o hinihigpitan ng mga bangko ang kanilang patakaran sa kredito. 20 taon na ang nakalilipas, maingat na inilabas ang mga pautang: secured o guaranteed. Sa paglipas ng panahon, mas maraming institusyong microfinance ang lumitaw, at tumaas din ang bilang ng mga loan at credit card na inisyu. Ang antas ng mga kinakailangan para sa mga nanghihiram ay bumaba.

Ngunit ang kaguluhan sa ekonomiya ng mga nakaraang taon ay nagpipilit sa mga bangko at iba pang nagpapahiram na maging mas mapiling muli. Sa 2022, ang tanging siguradong paraan upang makakuha ng pautang ay ang pagsasala ng apartment at mabilis na makakuha ng pera.

Naghanda kami ng sunud-sunod na mga tagubilin at nakipag-usap sa isang eksperto tungkol sa kung paano gagawin ang lahat ng tama.

Ang pangunahing bagay tungkol sa pangako ng isang apartment

Mga kinakailangan sa mortgage ng apartment

Sa Ating Bansa, walang pare-parehong kinakailangan para sa pagsasangla ng isang apartment – ​​hindi para sa mismong ari-arian, o para sa taong gustong tumanggap ng pera. Ang mga nagpapahiram ay ginagabayan lamang ng kanilang mga interes sa pananalapi at pagtatasa ng panganib.

Halimbawa, ang isang bangko ay hindi kailanman kukuha ng isang apartment sa mga ZATO bilang collateral, dahil ang mga ito ay mga saradong lungsod. Kung hindi maibalik ng nanghihiram ang pera, ang apartment ay kailangang ibenta at magiging mahirap itong gawin. At mahalaga para sa nagpapahiram na maibalik ang kanilang pera sa lalong madaling panahon. Maaaring tanggapin ng isa pang bangko ang gayong apartment, ngunit nag-aalok ng bahagyang mas mataas na rate at nagbibigay ng pera na mas mababa kaysa sa aktwal na gastos sa pabahay.

Ang pinahihintulutang larawan ng nanghihiram ay iba rin para sa bawat nagpapahiram. Maaaring tumanggi ang malalaking bangko kung ang isang tao ay walang permanenteng trabaho at kita. O mag-alok ng hindi gaanong kanais-nais na mga tuntunin. Ang mga credit at consumer cooperatives at pribadong mamumuhunan, sa kabaligtaran, ay hindi masyadong kritikal sa pagtatasa ng aplikante para sa pera.

Sinuri namin ang mga alok ng mga nagpapautang noong 2022 at nakuha ang mga kinakailangan sa "aritmetika average" para sa collateral para sa isang apartment sa Ating Bansa.

Ang apartment ay matatagpuan sa isang lungsod kung saan mayroong isang kinatawan ng opisina ng nagpapahiram. Kung ang bangko (bagaman hindi lamang ito maaaring tumanggap ng pabahay bilang collateral) ay walang mga sangay at sangay sa iyong lokalidad, ang naturang apartment ay malamang na hindi isasaalang-alang. Ang dahilan ay simple: kung ang nanghihiram ay hindi makabayad ng utang, pagkatapos ay kailangan siyang paalisin, kasuhan, at ibenta. Ito ay mga gastos para sa nagpapahiram, lalo na kung siya ay nakabase sa ibang lungsod.

Kondisyon ng apartment. Ang nagpapahiram ay hindi titingin sa mga bagong wallpaper at double-glazed na bintana. Siyempre, kung ang apartment ay pagkatapos ng sunog, kung gayon ito ay hindi likido. Ngunit sa pangkalahatan, ang magagandang kasangkapan at isang bagong set ng kusina ay hindi nakakaapekto sa gastos. Pagkatapos ng lahat, ito ay isang apartment na isinasangla, na posibleng mabilis na maibenta.

Mahalaga para sa mga nagpapautang na ang bahay ay hindi emergency, sira-sira. May mga kinakailangan para sa bilang ng mga palapag at bilang ng mga apartment. Halimbawa, ang mga dalawang palapag na bahay na may anim na apartment - ang mga ito ay itinayo noong unang bahagi ng mga taon ng Sobyet - ay hindi nasa ilalim ng pamantayan ng karamihan sa mga nagpapautang. Kung ang bahay ay may sahig na gawa sa kahoy - gayundin, malamang, ang piyansa ay hindi isang opsyon.

Ang lahat ng mga komunikasyon ay dapat na gumagana: gas, kuryente, heating at supply ng tubig. Ang iligal na muling pagpapaunlad ay kadalasang hindi pinapayagan. Halimbawa, kung ang pader sa pagitan ng kusina at ng silid ay giniba sa isang apartment na may gas stove, ito ay kritikal. Ngunit kung ang pantry ay muling ginawa, kung gayon ito ay nasa pagpapasya ng bangko. Ang mga muling pagpapaunlad na ginawang legal sa BTI ay katanggap-tanggap.

Paano malalaman ng nagpapahiram na ang apartment ay likido? Simple lang: kakailanganin mong mag-order ng assessment. Ito ay isang bayad na serbisyo. Sa Ating Bansa, ang average na gastos ay 5-15 libong rubles. Darating ang espesyalista, kukuha ng litrato, magsulat ng konklusyon - isang album ng pagsusuri. Ipahiwatig ng inspektor ang average na halaga ng pagbebenta ng isang apartment, sa batayan kung saan ang bangko ay gagawa ng mga konklusyon tungkol sa laki ng utang.

Ang batayan ng pagmamay-ari. Sa madaling salita, paano mo nakuha ang apartment na ito. Ang isang mainam na batayan para sa isang nagpapahiram ay isang kontrata ng pagbebenta. Ibig sabihin, minsan ka nang bumili ng bahay, at ngayon gusto mo itong isanda. O nakapagpribado ka ng isang apartment. Alalahanin na nagsimula ang pribatisasyon noong 1991.

Nag-iingat sila sa mga apartment na natanggap sa ilalim ng isang kasunduan sa donasyon at bilang isang mana. Lalo na kung ang apartment ay lumipat sa iyo kamakailan. Biglang, sa loob ng ilang buwan, ang isang kriminal o hudisyal na background ay mabubunyag? Halimbawa, magkakaroon ng mga tagapagmana na ang mga interes ay hindi isinasaalang-alang kapag naghahati ng ari-arian.

Kasabay nito, tinatanggap pa rin ang mga naturang apartment, ngunit hinihiling sa kanila na mag-isyu ng title insurance. Sa ilalim ng naturang patakaran, ang kompanya ng seguro ay nagsasagawa na magbayad ng pera para sa isang apartment kung biglang mag-apela sa korte ang isang kasunduan sa donasyon o mana.

Ang mga apartment na inaresto at ang mga kung saan nilagdaan ang isang kasunduan sa donasyon ay hindi angkop. Maaaring sakupin ng korte ang apartment. Nangyayari ito kapag ang may-ari nito, halimbawa, ay sangkot sa isang kasong kriminal. O nangongolekta sila ng mga utang sa kanya. Ang nagpapahiram ay hindi kukuha ng isang apartment kung saan ang isang kasunduan sa donasyon ay ginawa na.

Kadalasan hindi sila tumatanggap ng mga apartment na inuupahan. Ngunit hindi malalaman ng nagpapahiram ang tungkol dito - kunin mo lang ang iyong salita para dito. Ang isa pang bagay ay kung sakaling magkaroon ng emergency, maaaring hindi ito pabor sa iyo. Isipin mo na nasangla mo ang isang apartment at na-insured ito, ngunit sa parehong oras ay inuupahan mo ito sa mga nangungupahan. Nagkaroon sila ng gas leak at nasira ang pabahay. Ang apartment ay ginamit ng ibang tao at ang kompanya ng seguro ay tatanggi na magbayad ng kabayaran.

Mga kinakailangan para sa mga nanghihiram

Kapag gusto mong makakuha ng pera na sinigurado ng isang apartment, susuriin ka rin ng nagpapahiram bilang isang borrower. Ang mga bangko ay may pinakamahigpit na pamantayan.

Edad. Sa karamihan ng mga kaso, maaaring itapon ng isang mamamayan ang kanyang ari-arian mula sa edad na 18. May mga pagbubukod para sa mga taong higit sa edad na 16, kung ang pagpapalaya ay kinikilala sa pamamagitan ng korte - iyon ay, ang isang tao ay itinuturing na ganap na may kakayahan, na nangangahulugan na siya maaaring magtapon ng ari-arian, kabilang ang pagsanla nito.

Gayunpaman, kapag nag-isyu ng mga pautang, pinapataas ng mga bangko ang pinakamababang edad ng nanghihiram. Ang mas mababang bar ay madalas na 20-21 taong gulang. Ang itaas na bar ay medyo malawak - mula 65 hanggang 85 taon. Sa panahong ito, ang utang ay dapat na ganap na sarado.

Halimbawa. Isang 50 taong gulang na residente ng lungsod ang gustong magsangla ng isang apartment at ibalik ang pera sa bangko sa loob ng 20 taon. Gayunpaman, ang bangko ay nagpapahiram lamang sa mga nangungutang na wala pang 65 taong gulang. Ibig sabihin, 15 taon ka lang mangutang o maghanap ng ibang bangko.

Karanasan sa trabaho at kita.  Ang mga credit consumer cooperative (CPC) at pribadong mamumuhunan ay kasing tapat hangga't maaari sa mga gustong magsangla ng apartment at makakuha ng pera. Ang mga bangko ay muli ang pinaka-kritikal sa aspetong ito. Maghanda ng 2-NDFL na sertipiko (sa kita), kailangan mong magtrabaho sa huling lugar nang hindi bababa sa 3-6 na buwan. Kasabay nito, naiintindihan ng mga bangko na hindi lahat ay opisyal na gumagana. Samakatuwid, maaari silang sumang-ayon na tanggapin ang iyong bank statement bilang alternatibo. Dapat ipakita ng pahayag na ang nanghihiram ay tumatanggap ng pera nang may tiyak na regularidad at mayroon siyang mga pondo sa kanyang mga account.

Kasaysayan ng kredito. Una sa lahat, binibigyang pansin ito ng mga bangko – tinitingnan din ito ng CPC. Ang kasaysayan ng kredito ay itinatago sa mga espesyal na kawanihan. Nagpapadala sila ng impormasyon tungkol sa kung anong mga pautang ang nakarehistro para sa taong ito, kung ang mga pagbabayad ay ginawa sa oras. 

Hakbang-hakbang na mga tagubilin para sa pagsasangla ng isang apartment

1. Pumili ng tagapagpahiram

Ang pagpipilian ay sa pagitan ng mga bangko, isang credit consumer cooperative (CPC) o isang pribadong mamumuhunan. Ang bawat isa ay may sariling mga pakinabang at disadvantages, na tatalakayin natin sa ibaba.

2. Maghanda ng mga dokumento

Upang maisangla ang isang apartment kakailanganin mo:

• punan ang isang application form (bawat tagapagpahiram ay may sariling form);
• orihinal na pasaporte na may pagpaparehistro;
• ang pangalawang dokumento (SNILS, lisensya sa pagmamaneho, TIN, ID ng militar, pasaporte, at kung minsan ay sabay-sabay – bawat pinagkakautangan ay may sariling mga kinakailangan);
• 2-NDFL na sertipiko ng kita (maaari mong hilingin ito sa departamento ng accounting o i-download ito sa iyong personal na account sa website ng serbisyo sa buwis - una sa lahat, ang mga bangko ang humihiling nito);
• isang kopya ng work book o isang extract mula dito (nagtatanong din ang mga bangko);
• kung ikaw ay kasal at hindi pumasok sa isang kontrata ng kasal, ayon sa kung saan ang asawa (a) ay hindi nagmamay-ari ng isang apartment at hindi kumikilos bilang isang co-borrower para sa mga pautang, pagkatapos ay kailangan mo ng isang sertipiko mula sa opisina ng pagpapatala;
• kumpirmasyon ng pagmamay-ari ng apartment: isang kontrata ng pagbebenta, isang katas mula sa USRN, isang sertipiko ng mana, isang kasunduan sa donasyon o isang desisyon ng korte.

3. Unawain ang insurance at pagpapahalaga

Una sa lahat, hihilingin ng tagapagpahiram ang isang pagtatasa ng apartment. Ang batas ay hindi obligado na gawin ito, ngunit sa pagsasagawa ang pamamaraang ito ay halos palaging isinasagawa. Imposibleng paniwalaan ang salita ng nanghihiram na ang kanyang apartment ay nagkakahalaga ng isang tiyak na halaga. Ang mga kumpanya ng pagtatasa ay gumagana nang mabilis. Bago iyon, suriin kung ang anumang kumpanya ng pagtatasa ay angkop o mula lamang sa mga kinikilala ng isang bangko o CPC. Darating ang espesyalista, gagawa ng album ng pagtatasa (sa karaniwan sa loob ng 1-3 araw) at magsulat ng konklusyon sa halaga ng pabahay.

Pagkatapos nito, maaaring ipahayag ng nagpapahiram ang halaga na handa niyang ibigay sa seguridad. Mangyaring tandaan na walang magbibigay ng 100% ng presyo ng isang apartment sa credit. Well, kung magbibigay sila ng 80-90% ng market value. Halimbawa, isinulat ng appraiser na ang ari-arian ay nagkakahalaga ng 10 milyong rubles. Sumasang-ayon ang nagpapahiram na magbigay ng 75% ng halagang ito, iyon ay, 7,5 milyong rubles. Tandaan na ang nagpapahiram ay hindi ang bumibili ng apartment. Mayroon siyang ibang gawain: magbigay ng pera, kumita ng pera, at kung may mali, mabilis na ibenta ang pangako at ibalik ang kanyang sarili.

Bago ang transaksyon, kailangan mong sumang-ayon sa insurance ng apartment. Dapat kumpirmahin ng kompanya ng seguro na handa itong iseguro ang bagay at ang buhay ng nanghihiram. Sa pormal, ang anumang kumpanya ay angkop. Gayunpaman, ang mga nagpapahiram ay madalas na nagpapahiwatig ng grupo ng mga tagaseguro na kanilang pinagtatrabahuhan. Kung pipili ka ng ibang kumpanya, kung gayon ang aplikasyon ay maaaring ituring na mas mahaba o kahit na tumanggi nang walang paliwanag.

Ang nanghihiram ay hindi kinakailangang iseguro ang pamagat (napag-usapan namin ang tungkol sa serbisyong ito sa itaas). Ngunit ang nagpapahiram, muli, sa kasong ito, ay maaaring tumanggi o magtaas ng halaga.

4. Magrehistro ng isang pangako

Sa yugtong ito, ang estado, na kinakatawan ng Rosreestr, ay kasangkot sa kaso. Ang departamentong ito ay responsable para sa accounting para sa lupa at real estate sa bansa. Hindi mahalaga sa kanya kung para saan ka kumuha ng pautang at sa ilalim ng kung anong mga kondisyon. Siya ay kumikilos bilang isang uri ng tagagarantiya ng kadalisayan ng transaksyon. Sa bahaging iyon na mula ngayon sa USRN sa tabi ng iyong apartment ay magkakaroon ng encumbrance. Ang pahayag ay magsasaad na ang apartment ay ipinangako. Ito ay kinakailangan upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan sa hinaharap.

5. Mga tuntunin ng pag-apruba ng pautang at pagtanggap ng pera

Sa karaniwan, ang buong proseso ay tumatagal ng 14 na araw. Ito ay kung hindi ka nagmamadali kahit saan, ngunit huwag antalahin ang pagkolekta ng mga dokumento. Tingnan natin kung ano ang binubuo ng yugto ng panahon na ito:

• paunang pag-apruba ng aplikasyon ng tagapagpahiram - sa 2022 aabutin ng ilang oras at kahit minuto;
• pag-apruba ng aplikasyon - hanggang limang araw, ang pinakamahabang pamamaraan ay sa mga bangko, sa yugtong ito kailangan mong ibigay ang lahat ng mga dokumento;
• insurance at valuation — mabilis na gumagana ang mga kumpanya, ngunit hindi kaagad, aabot kami ng hanggang limang araw para sa mga pamamaraang ito;
• pagpaparehistro ng isang pangako sa Rosreestr - limang araw ng trabaho mula sa petsa ng pagtanggap ng aplikasyon at ang mga dokumento na nakalakip dito, kapag nagparehistro sa pamamagitan ng MFC - pitong araw ng trabaho, kahit na ang lahat ay maaaring gumastos ng mas mabilis;
• pagtanggap ng pera – kaagad pagkatapos ng pagpaparehistro ng pledge.

Saan ang pinakamagandang lugar para magrenta ng apartment?

1. Mga Bangko

Ang pinaka kumikitang opsyon sa mga tuntunin ng mga rate. Ito ay magiging mas mababa kaysa sa CPC at mga mamumuhunan. Ngunit ang pagsasangla ng isang apartment at pagkuha ng pera ay ang pinakamahirap na bagay. Dahil maingat nilang isinasaalang-alang ang nanghihiram: income statement, work book, credit history. Magagawa mo nang wala ito, ngunit pagkatapos ay tataas ang rate. Bilang karagdagan, ang bilis ng pag-apruba ng mga bangko ay ang pinakamababang posible. Hindi ka mabilis makakakuha ng pera.

2. Mga pribadong mamumuhunan

Sa 2022, ang mga mamumuhunan ay maaaring mag-isyu ng pera sa piyansa lamang sa mga indibidwal na negosyante at legal na entity para sa pagpapaunlad ng negosyo. Ipinagbabawal silang magpautang sa mga ordinaryong mamamayan.

Kung mayroon kang isang indibidwal na negosyante o LLC at isang apartment na angkop para sa piyansa, maaari kang makakuha ng pautang mula sa isang mamumuhunan. Isa itong ordinaryong tao na interesadong kumita. Kasabay nito, maaari siyang kumilos sa pamamagitan ng isang broker, isang kumpanya ng pamamahala na kasama ng legal na bahagi ng transaksyon.

Ang mga mamumuhunan ay may mas mataas na rate ng interes sa mga pautang kaysa sa mga bangko at CPC. Ngunit maaari kang makakuha ng pera sa lalong madaling panahon.

3. Iba pang mga opsyon

Ang mga organisasyong microfinance, sila rin ay mga MFI o "mabilis na pera" ay hindi maaaring tumanggap ng mga apartment bilang collateral. Ipinagbabawal ng batas. Ang mga pawnshop ay hindi rin kumukuha ng pabahay. Mga CPC na lang ang natitira – mga credit consumer cooperatives. Ang kanilang rehistro ay nasa website ng Bangko Sentral¹. Kung ang isang kumpanya ay wala sa listahan, huwag makipagtulungan dito.

Ang CPC ay nagpapahiram lamang sa mga shareholder nito. Ayon sa modernong mga pamantayan, ang format ay mukhang archaic. Pagkatapos ng lahat, sa simula, ang mga kooperatiba ay naimbento bilang "mutual aid funds". Ibig sabihin, nagkakaisa ang isang grupo ng mga tao at nagpasiya: magdagdag tayo ng pera sa isang karaniwang pondo, at kung kailangan ng isa sa mga shareholder ang pondo, bibigyan natin siya ng pautang. At tutulungan natin ang isang tao, at kikita tayo mismo.

Gumagana ang mga modernong PDA sa parehong paraan, tanging tinatanggap nila ang halos lahat bilang isang shareholder, at hindi mo kailangang magbayad ng pera para sa pagsali. Ibig sabihin, tinatanggap ang nanghihiram sa kooperatiba, nagbibigay sila ng loan secured, at binabayaran niya ang pera sa CCP. Sa sandaling mabayaran niya ang utang, maaari siyang umalis. 

Ang mga kooperatiba ay kasing tapat hangga't maaari sa larawan ng nanghihiram at nagbibigay ng pag-apruba nang mas mabilis kaysa sa mga bangko. Ngunit ang kanilang porsyento ay mas mataas.

Mga kondisyon para sa pagbabayad ng mortgage ng apartment

Ang lahat ng mga kondisyon ay tinukoy sa kasunduan sa pautang. Hindi gaanong naiiba ang mga ito sa mga regular na pautang. Ang mga pagbabayad ay dapat gawin bawat buwan sa ilang mga petsa. Maaari mong bayaran ang utang nang maaga nang walang anumang parusa. Kapag nabayaran na ang utang, aalisin ang security deposit sa apartment.

Ang bangko ay may karapatan na kunin ang ari-arian kung ang nanghihiram ay huli sa pagbabayad ng hindi bababa sa isang araw tatlong beses sa isang taon. Isang tunay na banta na maiwang walang tirahan para sa lahat ng miyembro ng pamilya, kabilang ang isang batang wala pang 18 taong gulang.

Habang binabayaran mo ang utang, wala kang magagawa sa apartment nang walang pahintulot ng pinagkakautangan. Maaari kang mabuhay, gumawa din ng mga pag-aayos ng kosmetiko. Ngunit muling pagpapaunlad, pagbebenta at pagrenta – kung may pahintulot lamang ng may-ari ng pangako.

Mga tanyag na katanungan at sagot

Sumasagot sa mga tanong Abogado ng GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Pinagmulan ng:

1. Website ng Bangko Sentral. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Pederal na Batas Blg. 16.07.1998-FZ ng Hulyo 102, 26.03.2022 (tulad ng sinusugan noong Marso 01.05.2022, 19396) "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" (bilang susugan at idinagdag, epektibo mula Mayo 8, 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.